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　爆发于七月的"两房危机"，标志着美国次贷危机进入了新的发展阶段。原本局限于次级抵押贷款领域爆的信贷危机，已经发展为可能危及美国整个住房抵押贷款市场以及整个房地产金融领域的危机。如果应对不当，美国金融市场乃至实体经济可能面临严重冲击，全球资本市场与全球经济亦难幸免。之前一些机构与经济学家所谓的"次贷危机高峰期已经过去"的论断，显得过于乐观。

　　"两房"在美国抵押贷款市场的运转过程中发挥着至关重要的作用。房利美创建于上个世纪30年代，主要职能是通过向银行购买抵押贷款债权，释放银行的现金流以便用于发放新的贷款，从而最终帮助美国家庭顺利买到住房。虽然两房均为私人拥有的上市公司，但是作为联邦法律创建的"政府授权企业"(Government Sponsored Enterprises，"GSE")，这意味着它们可以享受特殊的权利。这些权利包括：它们可以免交各种联邦以及州政府的税收，并且享受来自美国财政部的金额均为22.5亿美元的信贷支持(Credit Line)。 然而，最重要的特权是隐性的，投资者相信，如果它们面临破产倒闭的威胁，联邦政府一定会出手援救。

　　两房的商业模式可以从融资与投资两个角度来解释。从筹资方面而言，由于市场普遍认为，两房享有来自美国联邦政府的隐含担保(Implicit Guarantee)，这两家公司得以在市场上发行具有最高信用评级的机构债进行融资。从投资方面而言，两房主要从贷款商(例如，商业银行或其他存款性金融机构)手中购买住房抵押贷款债权。房利美与房地美既可以在资产组合中持有这些债权，也可以将它们打包后实施证券化，发行住房抵押贷款支持证券(Mortgage-Backed Secutities，"MBS")并出售给全球市场上的投资者。发行MBS可以帮助这两家公司更快地回笼资金，从而收购新的债权。如果选择持有债权，那么，在它们的资产负债表上，与债权相对应的是资本金或两家公司发行的非MBS债券；如果发行MBS，则在资产负债表上，资产方是现金或者更多的债权，而负债方是MBS。

　　对于美国住房抵押贷款市场的顺利运转而言，两房的作用非常重要。对于贷款商而言，由于向居民提供贷款后，可以很快将贷款出售给房利美与房地美，这加快了贷款商的资金流动，降低了贷款商的资金成本，从而降低了抵押贷款利率，惠及全国范围内的借款者，尤其是中低收入借款者。截至目前，美国的住房抵押贷款市场规模约为12万亿美元，而房利美和房地美持有大约5.3万亿美元的抵押贷款债权，占整个市场规模的44%。在5.3万亿美元中，两家公司实际上拥有1.6万亿美元的债权，同时为3.7万亿美元的债权提供了担保。按照美国会计准则，1.6万亿债权位于两家公司的资产负债表内，而3.7万亿美元担保位于两家公司的资产负债表外。但无论是拥有还是担保，两家公司都承担了相同的信用风险。

　　两房没有涉足次级贷款领域，主要原因是它们不能从事该领域。次级贷款的定义是不能满足法律要求的贷款，而两房只能购买向提供充足首付以及收入证明的借款人发放的抵押贷款。雷曼报告摧毁市场信心

　　为什么两房会突然爆发危机，成为次贷危机新的受害者？它们是如何陷入麻烦的？

　　原因之一在于，这次美国房地产市场的泡沫实在是过于严重了。在加州、佛罗里达州等地，很多在市场最高点购置房产的居民目前都面临负资产的窘境。结果导致各种贷款--既包括次贷和Alt-A，也包括满足房利美与房地美标准的优质贷款--的违约率都大幅上升，这自然会增加房利美与房地美资产负债表上的坏账。

　　原因之二在于，虽然政府对两房的贷款标准有严格的要求，但是对两家公司的资本金规模却要求不高。相对于庞大的资产组合而言，这两家公司的资本金规模非常有限。换句话说，它们的财务杠杆过高。截至2007年底，这两家公司的核心资本合计832亿美元，而这些资本支持着5.2万亿美元的债务与担保，杠杆比率高达62.5。因此，即使资产组合发生对资产总量而言的并不太严重的账面损失，两房都可能发生危机。如果不是市场认为存在政府的隐含担保，它们是不可能维持如此之高的杠杆比率的。事实上，两家公司应对信用风险的能力远远弱于市场化金融机构。

　　令问题更加复杂的是，随着自身规模的扩大，在盈利动机的驱使下，两房在收购贷款并发行MBS的传统业务之外，开辟了新的盈利渠道，这就是购买其他私人金融机构发行的MBS，从中赚取自身资金成本与所购买MBS之间的息差(由于两家公司可以发行信用等级相当于美国国债的机构债来募集资金，资金成本相当低)。近年来，这两家公司购买的私人金融机构发行的MBS规模迅速扩大：从1997年到2007年，房利美购买的其他机构发行的MBS从185亿美元上升到1278亿美元，房地美购买的其他机构发行的MBS从250亿美元上升到2670亿美元。据估计，房利美与房地美大约购买了整个私人机构所发行MBS的一半以上。 虽然上述MBS均为AAA评级，但是次贷危机爆发以来，由于信贷风险从次级抵押贷款市场逐渐扩展到整个抵押贷款市场，这些MBS的信用评级开始被调降，市场价值相应下滑。这就加剧了次贷危机对两房资产组合造成的负面冲击。

　　次贷危机爆发后，一方面由于自身持有的贷款组合的违约率上升，另一方面由于自己购买的其他机构发行的MBS的市场价值下降，导致两房账面出现越来越大的亏损。2007年，房利美发生了35.6亿美元亏损，房地美发生了30.9亿美元亏损。2008年第1季度，房利美又出现21.9亿美元亏损，房地美出现1.5亿美元亏损。 连续的亏损已经令投资者对两家公司的前景感到担忧。

　　然而，最终引爆危机的，则是雷曼兄弟公司分析师7月7日发表的一份报告。该报告指出，一项会计准则的变动可能导致以上两家公司不得不募集750亿美元的资本金。这项会计准则就是杀伤力十足的FAS 140条款，该条款试图阻止企业继续将不良资产隐藏在资产负债表的表外实体中。如果两房要将表现欠佳的抵押贷款资产重新转移到资产负债表内，它们不得不募集新的资本。报告指出，房利美需要募集460亿美元资本，而房地美需要募集290亿美元资本。

　　这份报告的披露彻底摧毁了市场对两房的信心。所有人均意识到，仅凭两房自己的力量，绝对不可能募集到规模如此庞大的资本金。投资者开始在股票市场上抛售两家公司的股票。两家公司在短短一周左右的时间内便损失了一半左右的市值，最终导致美国证监会不得不介入调查针对两房股权的卖空行为。此外，持有大量MBS的债权人也对两房还本付息的能力产生怀疑，目前两家公司5年期债券收益率与同期美国国债的收益率差距正不断扩大。

　　在美国政府救援方案的刺激下，房地美在7月14日成功募集到30亿美元的短期融资，但是，由于穆迪在7月15日随即下调了对两房金融实力与优先股的信用评级，危机的走向依然充满着不确定性。

市场化或行政化救援？

　　从原理和经验上来看，针对两房危机，美国政府可能采用如下解决方案：

　　第一，由两家公司面向市场发行新股，以补充资本金的不足。但在当前情况下，发行新股将导致股价的进一步下跌，损害原有股东利益。而且，可能没有多少人愿意购买新发股票；

　　第二，由美国财政部和美联储向两家公司提供贷款。但贷款只能暂时缓解两家公司的短期流动性问题，并不能解决资本金短缺问题和恢复市场信心；

　　第三，由政府直接向两家公司注入资本金。这种方法可能是最为有效的，但对两家公司重新国有化，一方面可能引发意识形态方面的反对，另一方面用财政资金购买不良资产，可能恶化美国政府的资产负债表以及财政余额。

　　美国政府对两房危机反应相当迅速。

　　7月15日，美国财政部部长保尔森就在向参议院银行委员会作证时提出了三部分的救援方案：第一，由美国财政部向两家公司提供期限为18个月的临时贷款，贷款金额没有上限；第二，美国财政部保留在18个月内购买两家公司股权的临时权利；第三，由国会授权美联储加强对两家公司的监管。

　　同一天，美联储主席伯南克在向美国国会做半年期货币政策报告时指出，美联储将向两家公司开放贴现窗口(该窗口之前只对商业银行和投资银行开放)，贴现贷款以两家公司发行的债券为抵押，这也意味着美联储提供的贴现贷款同样没有上限。

　　上述方案甫一提出就遭到了来自美国国内的严厉批评。一些国会议员指出，财政部和美联储的救援方案，本质上是用美国纳税人的资金去补贴两房的股东与债权人，这不但是不公平的，而且容易滋生道德风险。

　　我们认为，美国政府一定会力排众议，施救两房。首先，鉴于两房所扮演的重要角色，一旦它们破产倒闭，美国的整个抵押贷款市场以及房地产金融业都可能停止运转，由此对美国金融体系和实体经济所造成的冲击是美国政府不能承受的。

　　其次，两房在帮助美国金融体系度过次贷危机中发挥了重要作用。次贷危机爆发后，随着其他抵押贷款供应商的倒闭或者收缩贷款，两房为抵押贷款市场提供融资的重要性更加凸现。在2006年第二季度，两家公司购买的抵押贷款支持债权仅为市场总规模的38%；而到2008年第一季度，这一比率上升到70%。如果坐视两家公司倒闭，美国在次贷危机的深渊中只会滑得更远。

　　最后，让两家公司被迫与债权人达成一致进行债务重组的建议，固然有利于降低美国政府的救助成本，然而这将对美国机构债的国际信誉，包括美国政府的国际信誉造成致命打击。如果本轮放<